2014广州写字楼市场供不应求

仲量联行1月7日在广州发布《2013年广州房地产市场年度回顾》研究报告。报告指出，2013年在"限价限签”一类非常规行政手段抑制下，广州的豪宅市场成交维持2011年以来的低位，数目约1700套。然而，2014年的豪宅竣工量却处于近两年高位，有4000套。而写字楼方面，2014年将走出近年需求下滑、供应剧增导致的局面，新增供应量仅为2013年底的一半，供不应求的局面致使业主叫价能力增强。

豪宅去库存压力大

仲量联行回顾2013年认为，第一季度"国五条”引发恐慌性购买，到第四季度"穗六条”引发市场观望情绪，2013年的需求主要受政策引导。

数据显示，2013年1-11月全市新建商品住宅网上签约面积1,002.7万平方米，同比仅增长5.3%。仲量联行报告指出，2013年11月出台的"穗六条”，提高对本地居民二套房购买以及对外地购房者的门槛，此举不仅打击了投资需求，还抑制了改善型自住需求。同时，政府对预售证发放核准、新盘价格的调控从严，令第四季度豪宅销售量和二手市场售价表现疲软。豪宅销售量环比继续下滑1.4%至283套，二手市场售价增幅放缓，环比仅上涨0.9%至36,475元/平方米。

仲量联行华南区研究部高级经理曾丽表示，2013全年豪宅市场一手销售总量仍然与2012年基本持平，达1700套；这反映了市场信心坚挺，买家预期楼价上升趋势不变，刺激了符合资格购买者的入市信心。

展望2014年，仲量联行的该份报告称，在土地市场持续火热、地王频出的背景下，迫于成本压力，预计广州的开发商将提高住宅定位，推升高端住宅供应，预计2014年广州的豪宅市场竣工量近4000套，高于过去两年。并且，截至2013年末，存货近40%，销售压力仍存在。

该报告称，预计广州地产调控政策2014年不会放松，同时政府将尝试长效调控机制，这对投资型需求和改善型需求均构成压力。曾丽预计买家观望情绪持续，将观望一、二手市场在存货压力下对于售价的影响，双方博弈将影响明年销售量。

写字楼供不应求

写字楼方面，仲量联行统计数据反映，第四季度净吸纳量占2013年全年一半。第四季度落成的富力地产分散物权项目富力盈凯广场及富力盈通大厦位于CBD珠江新城。其较高的进驻率使本季度净吸纳量略有回升，达到全年最高水平的18万平方米，约为2013年全年净吸纳量36万平方米的一半，带动空置率下降至12.8%，环比下降0.3个百分点。

曾丽分析指出："本年度，金融类别及专业服务业企业表现活跃。此外，由于珠江新城的商业配套日趋完善，受到大部分有升级需求或新进驻广州租户的青睐。众多知名企业陆续进驻，珠江新城形成企业集群效应。”

与2012年相比，由于2013年新落成的大厦60%为分散物权项目，对现有业主租金压力不大。与2012年度相比，2013年度广州甲级写字楼全市平均租金止跌回升，同比增长1.7%。此外，本年度甲级写字楼平均资本值达36,100元/平方米。

可售优质写字楼项目供不应求，投资市场活跃。本年度写字楼投资呈以下三个特点：一，由于供应有限，一万平方米以上大宗交易下滑，以全层交易为主；二，买家主要为国内企业，除自用需求外，投资需求增加；三，优质甲级写字楼单价上升，江景、超高层写字楼的一手售价不断攀升，而且成交活跃。

预计2014年写字楼供应少，业主议价能力强。2014年供应约为2013年的一半，是自2009年以来最少供应的一年，且新增供应的预租率较高，已超过50%。

环球都会广场、天盈广场、珠控国际中心、富力盈耀大厦等分散物权项目将在2014年至2017年间入市。仲量联行预计，2014年全年将有24万平方米新增供应竣工，新增供应以单一业权项目为主，全部集中在珠江新城。

曾丽认为，2014年甲级写字楼市场上升势头明显，将走出过去几年由于需求下滑和供应剧增导致的局面，有望达至供求平衡。

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