杭城甲级写字楼即将进入升级通道

   根据杭州赢商投资日前最新公布的数据显示，杭州写字楼市场二季度前两月呈现出成交量大幅上扬的态势。其中，4月销售总量达到34802平方米，5月销售总量达到52630平方米，成交量与上月相比上涨了51%左右，创下了2009年的新高。在如此大的成交量中，精装修酒店式公寓类的小户型产品占到了90%以上。从总体市场情况来看，分割为200平方米以下单元出售的写字楼项目占整体供应量的80%以上，而那些定位高端的写字楼仍尽量控制单元分割，基本保持在500平方米以上。

   酒店式公寓成市场主推产品

   赢商投资统计表明，二季度旺销的楼盘中，有90%以上的楼盘为小户型公寓类产品，特别是位于江干区的滨江·新城时代广场，滨江区的江南星座及柏悦轩，上城区的尚筑金座等楼盘，这些楼盘的季度销售套数一般都在百套以上，甚至突破三百套，去化速度非常惊人。

   其中，新城时代广场在二季度总共成交539套，成交均价在13900元/平方米，主力面积50到90平方米左右。新城时代广场因为采取精装修酒店式公寓管家服务模式，特别适合商务人士的需求，一度成为市场追捧的投资热点楼盘。除此之外，滨江区的柏悦轩及江南星座等楼盘，二季度的销售套数也分别达到了407套及170套。滨江区日前上市销售的楼盘基本都是属于小户型类产品，这成为该区域的一大特色。赢商投资认为，主要还是此类产品与此区域的需求相吻合，商住两用的产品基本满足商务人士及众多公司白领人士的需求，因此此类产品的投资回报率比较稳定，可以达到8%到10%左右。

   此外，"90/70”政策的后续效应也对这一轮精装修酒店式公寓的销售热潮起到了一定的带动作用。在目前的小户型放量中，年轻置业者至少占了80%的消化比重，购房群体年轻化趋势明显。而单从投资角度来看，精装修酒店式公寓及30-50平方米的精装修户型仍是投资客追逐的主体。赢商投资认为，回报率、转手率及区域前景是投资客较为重视的产品因素，精装修酒店式公寓及超小户型在这些方面大多占有优势，特别是资金要求不高，转手又相对便利，这些都是投资客选择下单的原因。

   未来小户型产品竞争加剧

   值得注意的是，虽然目前市场上小户型产品供需两旺，成交量不断刷新，但赢商投资认为，未来杭州的酒店式公寓类产品的竞争将会日趋加剧，并将逐渐呈现饱和趋势，投资者仍需谨慎投资。根据市场需求，开发商将会不断复制小户型产品，必将导致此类产品在市场上蜂拥出现，快速的增加供应将会加剧竞争而加大投资者的风险。

   赢商投资研究发现，目前市场上一些楼盘在大力推出小户型酒店式公寓的同时，一些楼盘的售楼员为了推销，会直接告诉购房者，购房后代租公司会有人主动找上门来租房，并不时抛出高价房租的诱饵。"投资自住两相宜”的广告攻势更是吸引了不少购买者，使购买者忘记了潜在的风险而盲目下单。

   记者从杭州一些房产中介公司中了解发现，目前杭州小户型产品的供给已经出现了饱和迹象。"这主要表现在房源多，租房的人少，空置率也在继续增高。”业内人士认为，目前投资小户型要选择交通便利的地段、适宜的户型，让居住者既感受到家的私密性和生活氛围，又能享受优质环境和专业的物业服务。租客的去留很大程度上取决于物业管理的质量，直接关系到今后的租金和收益回报。因此购买前要全面了解开发商和物业公司的经营实力，不能在一些美好预期刺激下盲目购买。投资者还要考虑到小区周边环境的综合配套性，从中找到利润增长点。准备投资小户型的投资客更要有一种谨慎的态度，要懂得不能"把鸡蛋都放一个篮子里”的道理。

   杭州写字楼市场的现状及未来

   过去数年中，由于市场总体供应有限，杭州甲级写字楼空置率整体呈下降趋势，2007年底时已接近10%，显示出高端办公物业略显不足，当然随着最近几年的供应高峰到来，市场的吸纳能力将受到考验。

   根据赢商投资调研显示，目前杭州黄龙商务区的写字楼入住率在85%左右；庆春商务区入住率在80%；滨江新区作为企业总部大厦云集的区域，入驻的企业更多以内资为主；钱江新城作为即将崛起的新型商务区，具有整体规划起点高、高规格设计的优势。目前该板块的写字楼供应已陆续对市场进行销售，未来将进入逐步交房阶段，今后3年，钱江新城的写字楼将集中大量供应面市。对此，开发商对写字楼经营前景持谨慎态度，一方面将更多选择分割销售以期达到资金回笼目的，另一方面存在着开发商推迟既定销售计划以试探市场的现象。短期内钱江新城的租赁情况尚不明朗，价格相应也受到一定程度抑制。但在2010年后，钱江新城作为杭州最大的中央商务区，其写字楼供应将占据着杭州总体市场的半壁江山。

   根据浙江省私营(民营)企业协会此前调查，杭州写字楼的购买者中，民营企业占67.7%。开发商因此也往往围绕本省民营企业的办公需求做调研与开发，并把所开发的办公楼宇作为投资产品。当然，随着近年来愈来愈多的外资企业进驻杭州，市场需求也快速增加，本地供应也将处于快速的升级改进过程中。甲级写字楼的开发，将从过去的注重本地企业购买需求逐渐转变为更关注采用国际高端写字楼的通行标准。

 

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